淺談物業消防安全管理存在的問題與解決對策

近年來，我國城鎮化建設迅速推進，城市中在不斷的拆舊建新，房地產業高速發展，房地產業的發展，帶來了對物業管理的新需求，進行有效的管理和經營是一個不容回避的現實問題。居民住宅區、城市綜合體的消防安全涉及千家萬戶，也直接影響到社會面火災形勢，消防管理作為物業管理的一個重要組成，在當今生命安全至上的社會環境里，越來越凸顯其重要性。結合目前物業消防管理的一些現狀，對物業消防管理的理論進行探討和挖掘，形成科學合理的管理理論和方法，是一件十分有意義的工作。

一、物業消防管理存在問題

(一)消防管理職責不能落實。部分物業服務企業負責人消防責任意識差，對消防管理不夠重視，消防責任不能落到實處。部分多產權單位，使用權相互交織，容易導致在管理上相互推諉，在經費投入上相互扯皮，責任不落實，致使消防設施的配置和維護不到位，管理方面存在嚴重問題。

(二)消防設施停用、損壞。部分物業服務企業為了減少經費支出，沒有委托專業的消防維護管理單位對消防設施進行保養與維護，造成消防設施過質保期后無人管理維護，以至消防設施損壞，部分損壞的消防設施不能得到及時的修復、替換。也有部分居民住宅區，特別是配套的沿街商鋪，業主長期盜用消火栓用水，造成物業公司水費急劇上漲，在監管無效的情況下直接關閉消防設施。

(三)疏散通道占用、鎖閉。設計中，住宅小區或商業綜合體內通常都會有2個以上的消防車道，管理中，為精簡保安人員，會長期鎖閉部分消防車道入口�，F今，私家車日益增多，建筑設計的汽車停車位不足，造成私家車長期占用消防車道停車。沿街商業或商業綜合體中業主為盡大可能的擴展商業面積，在疏散通道內設置小倉庫、雜物間等，或考慮防盜，而鎖閉一些安全出口的門。

(四)功能變更后增加火災隱患。沿街商業或商業綜合體出租或出售后，業主擅自改變使用功能，常出現設置夾層、廚房、倉庫、使用液化石油氣、改變樓梯設置形式、擴大防火分區面積、拆除部分消防設施、大量使用易燃可燃裝修材料等問題。一些住宅區自行車庫改為倉庫或廚房使用，設計為非機動車庫的停放機動車輛，增加了火災荷載。

(五)物業無人管理。部分居民小區物業費征收難度大，物業公司不能保證正常盈利狀態時，選擇整體退場，通常情況下，物業公司退場后由社區代管，但由于社區事務繁忙，沒有專業管理人員，管理經費得不到保障等原因，居民小區消防物業也基本處于無人管理狀態。

二、造成問題的原因

(一)物業管理水平不高。物業服務企業的迅速發展，缺少長期的管理經驗積累，負責消防管理的人員專業素質水平不高，流動性較大，不能及時發現和整改存在的火災隱患，對已發現的火災隱患上報領導層后得不到物業服務企業的重視，長此以往，消防配套設施就無人監管。很多小區成立的業主大會，基本流于形式，對消防安全管理的情況不能及時了解和監督，以至物業服務企業在根源上得不到重視。

(二)業主消防意識不強。很多業主對開展消防工作的目的及意義沒有明確認識，對“只投入、不產出”的消防工作存在一定程度的抵觸心理，對消防安全存在僥幸心理。物業服務企業在日常的消防管理中，常不能得到業主的支持和理解。而業主對于日常水、電、氣的經濟意思超過消防，在收取相關消防管理費用或動用消防維修資金或更換消防設施配件時常不能達成統一意見。業主的自治維權意思薄弱，在多一事不如少一事等思想的作用下，也不參與到消防管理中來。

(三)責任追究渠道不通。例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車道、堵塞疏散通道或擅自改變建筑性質等問題，從法律關系上來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，而業主依然是我行我素，這種情況單處罰物業服務企業似乎不盡合理，而執法部門如果要對眾多的業主或物業使用者直接實施處罰又談何容易，造成違法行為不能得到及時制止。

(四)政府監管力度不夠。物業服務企業和業主都依賴于主管部門的監督執法行為，不檢查不自查，不監督不整改，完全處于一種被動式的接受管理，這就需要政府部門更多的人力和精力。消防部門因為監督管理的重心和方式，以及消防警力的配置不足等原因，無法對居民小區和商業綜合體實施太多的監督管理，即使發現問題也只能要求物業服務企業督促解決，更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中。所以在具體問題上政府部門的干預和管理顯得表面化，具體隱患不能得到有效整改。

三、對物業消防管理的建議

(一)明確物業消防管理的各方職責。首先要明確對消防物業的主管政府部門，從目前的現狀和未來發展趨勢，物業消防管理必須以法定文件明確管理主體和管理責任，按照我省網格化消防管理的要求，社區居委會應當擔負管理責任，應進一步細化管理的失職、瀆職和追責等制度。其次是明確建設單位、物業服務企業、業主三方責任，職能部門應制定制式協議，從遵守法律法規、管理人員保障、消防設施維修、維修資金申請等環節逐一進行細化明確，在業主交房時簽訂。

(二)加強職能部門監督管理力度。職能部門特別是消防部門要加強對物業服務企業的監督管理工作，將商業綜合體和設置有自動消防設施的居民小區作為一、二級消防安全重點單位進行管理，以保證一定的檢查頻次和檢查質量，對于違規操作的物業服務企業應給予處理。要盡快完善針對物業消防管理的消防技術規范，在消防設計審核時就應當考慮今后的管理，如：小區配套的商業服務用房，在每戶接入室內消火栓的管道上可以設置計量水表等等。

(三)提高消防管理水平和業主消防意識。要對物業服務企業的消防責任人和消防管理人定期進行培訓，設置有自動消防設施的商業綜合體和居民小區的管理人員應通過消防部門培訓取得執業資格，要對消防管理人員合理的授權，讓他們能及時對消防設置中存在的問題予以解決，在經濟發達地區，應當要求將小區自動消防設施進行聯網監測。要在商業綜合體和居民小區內深入開展消防宣傳工作，應將消防宣傳融入到社區文化中，如設置消防宣傳櫥窗、消防宣傳欄、消防“三提示”標語等，有條件的還可以設置消防體驗館和組織消防宣傳隊，以加強消防安全宣傳教育的廣泛性。

總之，隨著城市的不斷發展，對物業消防管理的要求越來越高，只有不斷的深入研究，加強源頭管理，才能真正適應城市的發展。以上，提出的建議是結合現行法律法規和技術規范研究而來，能有效加強物業消防管理水平，減少火災事故，為城市發展提供有力的消防安全保障。

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